FAQ

1.       Zuständigkeit der Ombudsstelle

In welchen Fällen kann ich mich an die Ombudsstelle wenden?

Wenn Sie Mieter*in einer Wohnung bei einem der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) sind. Zu diesen gehören

  • degewo AG
  • GESOBAU AG
  • Gewobag Wohnungsbau-AG
  • HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
  • STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
  • WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH

und wenn Ihre Anliegen die spezifischen Regelungen zwischen den landeseigenen Wohnungsunternehmen und dem Land Berlin betreffen, dies sind vorrangig die Kooperationsvereinbarung (KoopV) und das Wohnraumversorgungsgesetz Berlin (WoVG Bln).

Mögliche Themen sind unter anderen:

  • das Leistbarkeitsversprechen
  • Mieterhöhungen in Bezug zur KoopV
  • Wohnungstausch

Wenn Sie Fragen zu der Kooperationsvereinbarung oder dem Wohnraumversorgungsgesetz haben, beziehungsweise in Ihrem Mietverhältnis Beratung und Unterstützung zu diesen Regelungen benötigen, können Sie sich an die Ombudsstelle wenden.

Eingeschränkt auf die Bestände „klassisches Wohnen“ gilt die Kooperationsvereinbarung LWU auch für die berlinovo Immobiliengesellschaft mbH. Sind Sie Mieter*in einer solchen Wohnung, können Sie sich ebenfalls an die Ombudsstelle wenden.

Für welche Fälle ist die Ombudsstelle nicht zuständig?

Die Ombudsstelle ist nicht zuständig für:

  • Beratungen für Wohnungen, die nicht zum (Eigen-)Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen gehören
  • Bei der berlinovo: alle Segmente außerhalb des Klassischen Wohnens im Eigenbestand (d. h. ausgenommen sind neben dem sogenanntem Fondsbestand insbesondere Seniorenwohnen, Beschäftigtenwohnen, Studentisches Wohnen und gewerbliche Vermietung von Wohnraum)
  • allgemeine mietrechtliche Beratungen nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wie z.B.:
    • Mängel, Mietminderung aufgrund von Mängeln
    • Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
    • Untermiete
    • Hauptmieterwechsel
    • Schönheitsreparaturen
    • Kaution
    • Kündigung aus anderen Gründen als Zahlungsverzug
    • Einhaltung der Hausordnung sowie Nachbarschaftsstreitigkeiten

Wenn Sie Beratungsbedarf zu diesen Themen haben, wenden Sie sich bitte an die kostenlose Mieterberatung in Ihrem Bezirk. Mehr Informationen zu Beratungsstellen finden Sie hier. Oder wenden Sie sich direkt an Ihr zuständiges Wohnungsunternehmen.

2.       Landeseigene Wohnungsunternehmen und Kooperationsvereinbarung

Wer sind die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU)?

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen sind sechs Gesellschaften, deren Eigentümer und Gesellschafter das Land Berlin ist. Dies sind die degewo AG, GESOBAU AG, Gewobag Wohnungsbau-AG, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH sowie deren Tochtergesellschaften. Im Sinne der Kooperationsvereinbarung LWU werden auch die Bestände des „klassischen Wohnens“ im Eigenbestand der berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH wie der Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen behandelt (nicht jedoch der sogenannte Fondsbestand). Zusammen besitzen sie etwa 360.000 Wohnungen. Sie haben in den letzten Jahren die herausfordernde Aufgabe angenommen, die Bestandsmieten bezahlbar zu halten und gleichzeitig zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Mehr Informationen finden Sie auf dieser Seite.

Was ist das Wohnraumversorgungsgesetz Berlin (WoVG Bln)?

Das „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“ (kurz: Berliner Wohnraumversorgungsgesetz | WoVG Bln) ist 2015 in Kraft getreten und seitdem einige Male ergänzt oder überarbeitet worden. Es enthält über das Mietrecht des BGB hinausgehende mieterfreundliche Regelungen, die ausschließlich für den Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) Geltung haben. Einen Link zum Volltext des Gesetztes finden Sie hier. Für den Wohnungsbestand der berlinovo findet das Berliner Wohnraumversorgungsgesetz keine Anwendung. 

Dies betrifft beispielsweise Regelungen zu Begrenzungen von Mieterhöhungen, zu Modernisierungen, zum sozialen Wohnungsbau, Wohnungsvergabe, sowie zu Kündigungen oder Möglichkeit des Wohnungstauschs. Auch Mitwirkungsmöglichkeiten in Mietergremien sind darin geregelt.

Eine weitere Festlegung des WoVG Bln ist die Errichtung der Wohnraumversorgung als Anstalt öffentlichen Rechts. Die Aufgabe der Wohnraumversorgung Berlin (WVB) besteht darin, die politischen Leitlinien bezüglich der Wahrnehmung des Versorgungs- und Wohnungsmarktauftrages der landeseigenen Wohnungsunternehmen zu entwickeln, zu analysieren sowie fortzuschreiben. Die Einrichtung berät die landeseigenen Wohnungsunternehmen und erarbeitet Anregungen und Vorschläge für den Senat. Die WVB berät die Mietergremien der landeseigenen Wohnungsunternehmen und unterstützt, begleitet und evaluiert die Praxis der Mieterpartizipation in den LWU. Die WVB ist Auftraggeberin der Ombudsstelle. Einen Link zur Internetseite der WVB finden Sie hier.

Was ist die Kooperationsvereinbarung (KoopV)?

Die Kooperationsvereinbarung wurde zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsunternehmen geschlossen. Sie ergänzt und konkretisiert das Wohnraumversorgungsgesetz. Die aktuelle Kooperationsvereinbarung gilt seit dem 01.01.2024 für die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen und für den Eigenbestand im „klassischen Wohnen“ der berlinovo.

Folgende Vereinbarungen sind unter anderen in der KoopV enthalten:

Mieterhöhungen
bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB stellen die landeseigenen Wohnungsunternehmen sicher, dass in Summe die Mieten für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2,9 % jährlich steigen und weisen bei Mieterhöhungsverlangen explizit auf das Leistbarkeitsversprechen hin.

Für die jeweiligen Mietverträge gilt: In Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 65 m² beträgt eine Erhöhung der monatlichen Miete insgesamt maximal 50 Euro, bis zu 100 m² maximal 75 Euro und bis zu 125 m² maximal 100 Euro.

Leistbarkeitsversprechen
Die Miete ist auf Antrag mit den entsprechenden Nachweisen der Mietpartei auf 27% des Nettohaushaltseinkommens abzusenken. Voraussetzung ist, dass die für einen WBS maßgeblichen Einkommensgrenzen sowie die Wohnflächengrenzen nach Artikel 2 § 3 Absatz 4 WoVG Bln nicht überschritten werden. Bei Überschreitung der Wohnflächengrenzen erfolgt die Absenkung der Miete anteilig.

Modernisierung
Die Umlage von Modernisierungskosten nach §559 auf die Miete darf maximal 2 Euro pro m² monatlich betragen innerhalb von sechs Jahren.

… sowie weitere Vereinbarungen zu Wiedervermietung, Wohnungstausch und Mitwirkungsmöglichkeiten.

Den Volltext der Kooperationsvereinbarung finden Sie hier.

3.       Mieterhöhung

Welche Regeln gelten für eine Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung nach §558 BGB ist eine „Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete“. Das heißt, die Miete kann bis zu der im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Um die für Ihre Wohnung gültige Vergleichsmiete zu bestimmen, können Sie die Mietspiegelabfrage des Berliner Senats nutzen.

Bei Fragen zu Mieterhöhungen können Sie zudem das Angebot der bezirklichen Mieterberatung nutzen.

Sie haben per Gesetz eine Frist zur Zustimmung zur Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung. (Beispiel: Sie erhalten die Mieterhöhung im Laufe des Monats Januar und haben dann Zeit zur Prüfung und Zustimmung bis zum 31. März.)

Wichtig: In Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 65 m² beträgt eine Erhöhung der monatlichen Miete insgesamt maximal 50 Euro, bis zu 100 m² maximal 75 Euro und bis zu 125 m² maximal 100 Euro.

Wenn die Mieterhöhung zur Folge hat, dass Sie mehr als 27% Ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmiete aufwenden müssen, können Sie eine Absenkung der Miete aufgrund des Leistbarkeitsversprechens bei Ihrem landeseigenen Wohnungsunternehmen beantragen. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen informieren in den Ankündigungen der Mieterhöhung über das Leistbarkeitsversprechen. Wenn Sie Ansprüche aufgrund des Leistbarkeitsversprechens haben, wirkt sich eine vorherige Zustimmung zur Mieterhöhung nicht nachteilig für Sie aus.

Bei Fragen zum Leistbarkeitsversprechen können Sie sich an die Ombudsstelle wenden.

Wie hoch darf meine Miete maximal erhöht werden?

Es sind maximal 15 % in drei Jahren als Grenze für Mieterhöhungen nach §558 BGB gesetzlich festgelegt. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen sind Teil des „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“. Das Bündnis hat sich selbst verpflichtet, Mieterhöhungen auf maximal 11 % in drei Jahren zu begrenzen. Teil des Bündnisses sind auch einige private Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften. Auch die berlinovo begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 11% in drei Jahren.

In der Kooperationsvereinbarung ist festgelegt, dass in Summe die Mieten für Bestandsmietverträge eines landeseigenen Wohnungsunternehmens jährlich um nicht mehr als 2,9% steigen. Das heißt die Miete aller Wohnungen eines Unternehmens zusammengerechnet, darf jährlich nicht mehr als 2,9% erhöht werden. Daher können Mieterhöhungen für einzelne Haushalte bis zu 11% in drei Jahren betragen.

4.       Leistbarkeitsversprechen

Was ist das „Leistbarkeitsversprechen“ der landeseigenen Wohnungsunternehmen?

Das sogenannte Leistbarkeitsversprechen ist Teil der Kooperationsvereinbarung (KoopV) zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Die Nettokaltmiete ist auf Antrag der Mietpartei auf 27% des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens abzusenken. Voraussetzung ist, dass die für einen WBS maßgeblichen Einkommensgrenzen sowie die Wohnflächengrenzen nach Artikel 2 § 3 Absatz 4 WoVG Bln nicht überschritten werden. Bei Überschreitung der Wohnflächengrenzen erfolgt die Absenkung der Miete anteilig. Das Leistbarkeitsversprechen kann die Nettokaltmiete absenken, die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten bleiben unberührt.

Welches Einkommen zum Haushaltsnettoeinkommen gerechnet werden kann, ist in §§ 20 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes festgelegt. Sie können Ihr Haushaltsnettoeinkommen über den WBS Rechner des Landes Berlin ermitteln.

Zur Ermittlung etwaiger Ansprüche aus dem Leistbarkeitsversprechen wird das Jahresnettoeinkommen ermittelt, d.h. unterschiedliche Einkommenshöhen oder Zahlungen für Urlaub oder Weihnachten u.a. werden berücksichtigt.

Vor Inanspruchnahme des Leistbarkeitsversprechens müssen eventuelle Ansprüche auf Wohngeld oder andere Leistungen zur Senkung der Mietbelastung geprüft werden. Diese werden gegebenenfalls in die Ermittlungen der Einkommensgrenzen einbezogen. Mieter*innen können diese Leistungen nur bei den entsprechenden zuständigen Behörden beantragen.

Welche Wohnflächengrenzen gelten bei der Inanspruchnahme des Leistbarkeitsversprechens?

Wenn Ihre Wohnungsgröße die Wohnfläche nach § 3 Abs. 4 WoVG überschreitet, wird die Nettokaltmiete anteilig abgesenkt. Es gelten folgende Wohnflächengrenzen:

45 m² bei einem Einpersonenhaushalt
60 m² bei einem Zweipersonenhaushalt,
75 m² bei einem Dreipersonenhaushalt,
85 m² bei einem Vierpersonenhaushalt,
zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

Das heißt, dass beispielsweise die Nettokaltmiete für einen Einpersonenhaushalt für nur 45 m2 auf 27% des Jahresnettoeinkommens des Haushalts abgesenkt wird. Für jeden weiteren Quadratmeter der Wohnung ist der zuvor geltende Mietpreis weiterhin zu zahlen.

Beispielrechnung:
Eine Einzelperson wohnt alleine auf 55m² und zahlt 9,71 Euro/m², also insgesamt 534,05 Euro Nettokaltmiete. Das Haushaltsnettoeinkommen beträgt 1500 Euro. Der Haushalt zahlt also 35,6% des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete. Aufgrund des Leistbarkeitsversprechen kann die Miete auf 27% des Haushaltsnettoeinkommens reduziert werden, also auf 405 Euro zuzüglich Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

In diesem Fall wird jedoch die Wohnfläche überschritten. Für 45 qm der Wohnung wird die Nettokaltmiete auf 405 Euro abgesenkt, die restlichen 10 qm behalten den ursprünglichen Quadratmeterpreis von 9,71 Euro/qm, also 97,10 Euro. Die Nettokaltmiete kann in diesem Beispiel also um 31,95 Euro reduziert werden, auf insgesamt 502,10 Euro.

Bei Vorliegen besonderer Umstände kann eine Überschreitung um bis zu 20% der angegebenen Wohnflächengrenze anerkannt werden.

Wie beantrage ich die Absenkung meiner Miete nach dem Leistbarkeitsversprechen?

Wenn Sie eine Mieterhöhung von Ihrem landeseigenen Wohnungsunternehmen erhalten haben, sollte dem Schreiben in der Regel ein Hinweis zum Leistbarkeitsversprechen beigelegt sein. In diesem finden Sie eine Erläuterung des Leistbarkeitsversprechens und eine Angabe zur Kontaktaufnahme. Meist können Sie per E-Mail oder per Post an Ihr landeseigenes Wohnungsunternehmen schreiben mit dem Betreff: „Antrag auf Absenkung der Miete aufgrund des Leistbarkeitsversprechens“.

Bitte beachten Sie, dass Sie dem Wohnungsunternehmen prüffähige Unterlagen übersenden müssen, aus denen sich ergibt, dass Sie Ansprüche aus dem Leistbarkeitsversprechen haben. Diese Unterlagen müssen insbesondere Ihr Jahresnettoeinkommen und die Anzahl der in der Wohnung befindlichen Haushaltsmitglieder erkennen lassen. 

Ein Musterschreiben finden Sie hier:

Betreff: [Mieternummer], Absenkung der Miete aufgrund des Leistbarkeitsversprechens

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit beantrage ich die Absenkung meiner Nettokaltmiete / der Mieterhöhung aufgrund des Leistbarkeitsversprechens. Mein jährliches Haushaltsnettoeinkommen beträgt [xx,xx] Euro. Damit ist eine Nettokaltmiete von monatlich [xx,xx] Euro die nach dem Leistbarkeitsversprechen zulässige Grenze für die Höhe der Nettokaltmiete. Die notwendigen Nachweise finden Sie in Kopie im Anhang zu diesem Schreiben. Bitte senken Sie die Nettokaltmiete entsprechend ab.

Bitte geben Sie mir innerhalb von 14 Tagen eine Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen,

[Vorname Nachname]

5.       Modernisierung

Welche Mieterhöhung ist bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen nach einer Modernisierung möglich?

Auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gelten bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen zusätzliche Vereinbarungen zu den gesetzlichen Festlegungen des § 559 BGB.

Laut der Kooperationsvereinbarung soll die Mieterhöhung durch eine Modernisierung maximal 2 Euro/m² pro Monat innerhalb von sechs Jahren betragen. Sollte die Nettokaltmiete im Anschluss mehr als 27% des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen, greift auch hier das Leistbarkeitsversprechen.

Laut Wohnraumversorgungsgesetz (§ 2 Abs. 5 WoVG Bln) soll die Nettokaltmiete nach einer Modernisierung auf einen Betrag begrenzt werden, der die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der durch die Modernisierung bewirkten Betriebskosteneinsparung nicht übersteigt. Zudem darf in diesem Fall die Miete nicht mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (außer es handelt sich um eine umfassende Modernisierung der gesamten Wohnung).

Sollten Sie Fragen zu Ihrer Modernisierungsankündigung haben, können Sie sich bei einer kostenlosen Mieterberatung im Bezirk beraten lassen. Bei Fragen zu Modernisierungsvorhaben in Bezug zum Leistbarkeitsversprechen oder den Vorgaben aus der Kooperationsvereinbarung können Sie die Beratung der Ombudsstelle in Anspruch nehmen.

6.       Kündigung wegen Zahlungsverzug

Nach §4 WoVG sind außerordentliche fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen zu vermeiden. Sind diese nicht vermeidbar, soll der Mietpartei Ersatzwohnraum angeboten werden.

Dieser Abschnitt gilt nicht für die berlinovo, auch nicht für den Eigenbestand im „Klassischen Wohnen“. Bei Kündigungen wegen Zahlungsverzuges im Wohnungsbestand der berlinovo wenden Sie sich bitte an den zuständigen Objektmanager der berlinovo. 

Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollen erst vollzogen werden, wenn die Mietpartei nicht mitwirkt, anderweitig mit Wohnraum versorgt ist oder angebotenen Ersatzwohnraum in angemessener Frist nicht annimmt.

Bei Mietschulden bieten die landeseigenen Wohnungsunternehmen Schuldner- oder Sozialberatungen an. Sie finden die Kontakte nachfolgend:

degewo AG: https://www.degewo.de/wohnen-service/ratgeber/hilfe-bei-mietschulden
GESOBAU AG: https://www.gesobau.de/mieterservice/unser-sozialmanagement/
Gewobag Wohnungsbau-AG https://www.gewobag.de/fuer-mieter-und-mietinteressenten/service/beratung/
HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH: https://www.howoge.de/mieterservice/soziale-unterstuetzungsangebote/hilfe-bei-mietschulden.html
STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH: https://www.stadtundland.de/Wohnen/Sozial-und-Mietschuldnerberatung.php
WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH: https://www.wbm.de/mieterservice/mietschuldenberatung/
Berlinovo Immobilien GmbH: https://www.berlinovo.de/de/wohnungen/mieterservice-wir-sind-fuer-sie-da

7.       Wohnungstausch

Als Mieter*in bei einem landeseigenen Wohnungsunternehmen können Sie Ihre Wohnung mit einer anderen Mietpartei tauschen, sollte Ihre aktuelle Wohnung nicht mehr Ihren Wünschen oder Bedürfnissen entsprechen. Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter verändert sich für beide Tauschpartner*innen nicht. Mögliche Voraussetzungen, die für das Mietverhältnis erforderlich sind, sind zu beachten (z.B. WBS).

Die Auswahl ist dabei nicht auf Wohnungen Ihrer eigenen Vermieterin beschränkt, sondern Sie können nach passenden Angeboten von anderen tauschinteressierten Mieter*innen aller sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften suchen.

Dafür haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen ein gemeinsames Tauschportal eingerichtet. Das Portal und alle weiteren Informationen finden Sie hier.

Sollten beide Tauschpartner*innen mit einem Wohnungstausch einverstanden sein und es dennoch zu Hindernissen beim Tausch kommen, können Sie sich gerne an die Ombudsstelle wenden.

8.       Mitwirkungs- und Mitgestaltungsmöglichkeiten

Mit dem Beschluss des Wohnraumversorgungsgesetz wurden in allen landeseigenen Wohnungsunternehmen Mieterräte zur Mitwirkung auf Unternehmensebene eingerichtet. Sie bündeln und systematisieren Anregungen und Kritiken der Mieter*innen sowie die durch die Mieterbeiräte gesammelten Erkenntnisse und Erfahrungen. Neben den Mieterräten setzen auf Quartiersebene die Mieterbeiräte Mieter*innenbeteiligung um. Sie sind Vermittler zwischen Mieter*innen und dem jeweiligen landeseigenen Wohnungsunternehmen. Die Mieterbeiräte und das Wohnungsunternehmen verfolgen das gemeinsame Ziel, die Wohnungssituation und -qualität in den Quartieren in sozialen, kulturellen und nachbarschaftlichen Fragen zu gestalten und zu verbessern sowie die Mieter*innen in die aktive Gestaltung ihres Quartiers einzubeziehen.

Das Wohnraumversorgungsgesetz gilt für die berlinovo nicht. Die berlinovo strebt an in Siedlungen ab 300 Wohnungen Mieterbeiräte einzurichten.

Für Themen und Fragen der Mietergremien ist die Wohnraumversorgung Berlin, AöR, zuständig.